民法典物權編強化對公民財產權利保護
，電梯廣告等收益歸業主共有
信息來源
：www.quyicun.com 發布時間
：2020.05.31
設立居住權 ，“以房養老”有保障
物權編強化對公民財產權利保護 ，電梯廣告等收益歸業主共有
業主委員會成立難怎麽辦?業主想“炒”物業公司該怎麽操作?小區公共收益歸業主還是物業公司?民法典物權編對這些經常“扯麻紗”的小區事務都作了回應 。此外 ，物權編中新增了居住權 ，讓老年人“以房養老”有了法律支撐 。民法典物權編強化了對公民財產權利的保護 ，讓有恒產者更有恒心 。
■三湘都市報·華聲在線記者 虢燦
亮點一
小區電梯廣告等收益歸業主共有
法條
建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有 。經業主共同決定,可以用於電梯 、屋頂 、外牆 、無障礙設施等共有部分的維修 、更新和改造 。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集 、使用情況應當定期公布 。
緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金 。
建設單位 、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。
案例
長沙某小區裏 ，電梯裏有廣告，外牆有廣告 ，連地下車庫都有廣告 ，而這些在小區公共區域設立的廣告 ，並未經過業主的同意 ，廣告收益業主也看不到 ，全歸了物業 。
解讀
“此前物權法的規定並不明確 ，對該類糾紛的處理缺乏統一標準 。民法典對這一(增加)涉及到業主切身利益的問題進行明確規定 ，充分保障了業主權利 ，也明確了業主和物業公司的權利範圍 ，利於減少實踐中糾紛的發生 。”嶽陽市中級人民法院土地房屋征收審判庭審判員王延紅說 。
此外 ，民法典對業主關心的維修資金也有明確規定 ，使用和籌集建築物及其附屬設施的維修資金需要經過業主共同決定 ，並且對業主決定需要達到的業主人數和麵積比例作出了明確規定 ，有效避免了物業公司或者開發商違法動用或挪用建築物專項維修資金 ，確保維修資金真正用在業主身上 ，真正用在建築物維修上 ，也促進了專項維修資金的使用 ，籌集公開透明 。
亮點二
住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期
法條
住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期 。續期費用的繳納或者減免,依照法律 、行政法規的規定辦理 。
案例
長沙市民唐勝是一名置業顧問 ，經常有購房者向他谘詢關於住宅建設用地使用權期限的問題 。“住宅土地使用權期限為70年，購房者擔心房子居住年限和土地使用年限掛鉤 ，會讓房產貶值 ，以至於影響他們的購房決定 。”
解讀
“就算70年滿了 ，房子還是你的 ，可以繼續住 ，解決了很多買房人的後顧之憂 ，好比是一顆‘定心丸’ ，讓老百姓對住房更加踏實放心了 。”唐勝說 ，至於續期費用 ，繳納或減免 ，沒有一刀切 ，這應該是方便以後施策 。
王延紅介紹 ，根據法律規定 ，業主對於房屋之下的土地一般隻有70年的使用權 。一旦土地使用權到期 ，能否“自動續期” ，不僅關係產權本身的完整性 ，而且還會顯著影響到二手房的價格 。
民法典明確規定住宅建設用地使 用權70年到期後自動續期 ，也就是說 ，土地使用權到期後 ，使用權人可以繼續使用 ，給廣大購房者吃了“定心丸 ” 。至於是否繳費以及如何繳費等問題 ，還有待城市房地產管理法 、土地管理法等相關法律和行政法規進一步細 化明確 。如何形成全社會對公民財產長期受保護的良好和穩定預期 ，民法典給其他立法留出了空間。
亮點三
“以房養老”
有法律保障
法條
居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有 、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要 。
居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外 。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記 。居住權自登記時設立 。
案例
劉爺爺年紀大了 ，手頭不寬裕卻有一套房子 ，他想把房子賣出去或者抵押給銀行準備“以房養老” ，但又不太放心這樣的方式 ，擔心一旦失去房屋產權 ，居住質量將大幅下降 ，而如果抵押給保險公司又擔心拿到的錢太少而“虧本” 。
解讀
“所謂居住權 ，是指以居住為目的 ，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有 、使用的權利 。居住權主要是為了贍養 、撫養 、扶養等生活需要而設立 ，解決特定的家庭成員和家庭服務人員之間的居住困難問題 。比較受關注的‘以房養老’因為民法典居住權的設立有了製度支撐 。”王延紅說 ，老人可以跟其他機構或個人簽訂協議 ，把房屋所有權轉移給對方 ，有一筆錢保障生活 ，自己享有房屋居住權直到去世 。
王延紅介紹 ，居住權不同於一般的租賃合同 ，屬於法律明確規定的用益物權種類 ，相對於租賃合同產生的債權 ，居住權受到侵害時 ，可以采取物權的救濟途徑 ，為居住權提供更方便的法律保障 ，也為以房養老提供了法律依據 。居住權可以在不改變所有權的基礎上 ，在所有權之上設立用益物權 ，以達到撫養 ，贍養 ，扶養的社會功能 。
“設立了居住權的房屋 ，在合同約定的居住權期限內不能收回 ，避免了租賃合同解除的不穩定情況 ，在居住權受到侵害時 ，居住權人可以直接行使物權請求權 ，並且不受訴訟時效的限製 。這就是物權相對於債權的強大之處，所以居住權比租賃權更加穩定 。物權相對於債權 ，受到的保護更好 ，而且不能輕易變更 ，更有穩定性 。”王延紅說 。
需要注意的是 ，居住權要登記才能設立 ，采取的是登記設立主義 。居住權合同的訂立和居住權用益物權的設立要區分開 ，一個屬於合同 ，一個屬於物權的設立 ，如果要產生物權的效力就必須登記 ，就類似房屋買賣合同和房屋產權證 ，這樣的規定遵循了民法物權債權相區分的原則 ，居住權經登記設立 ，有利於明確權利 ，防止糾紛 。而且居住權不得轉讓 ，繼承 ，設立居住權的房屋不得出租 ，明確了設立居住權的房屋為居住權人所使用的目的 。
“在居住權受損害時 ，當事人隻要舉證證明自己是居住權人就可以直接請求排除妨害 ，舉證責任方麵也更加簡單快捷 。”王延紅說 。
說“典”
平等保護公私產權
全國政協委員 、九三學社廣西壯族自治區委員會副主委戴紅兵 ：
法律是治國之重器 ，良法是善治之前提 。民法典物權編第207條規定 ，集體 、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護 ，組織或者個人不得侵犯 。民法典明確平等保護私人物權 ，看似平淡尋常 ，卻意味著在法律麵前集體還是個人的財產 ，都能享受法律相同力度的保護 ，這是對改革開放40多年成果的法律確認 ，也賦予公眾更多信心 。
物權編在一般規定中直接體現物權平等的原則 ，在很多細節中也體現了對平等保護的落實。關於征收補償的規定 ，在擴大補償範圍的同時 ，強調“及時”支付相關費用 。一些地方征收集體所有的土地過程中 ，發生補償不到位 、補償方案不合理或價款未支付等現象 ，“及時”二字的增加是對公權力的約束 ，對弱勢群體的保護 。
“平等保護”釋放的是深化改革開放 、發展社會主義市場經濟的決心 ，折射出以人民為中心 、依法保護公民權益的態度 。民法典必將鑄就中國法治建設的重要裏程碑 。■據人民日報
來源 ：華聲在線
